Empréstimo com garantia de imóvel cresce 31%: quando vale a pena contratar?

O empréstimo com garantia de imóvel, conhecido como home equity, movimentou R$ 6,67 bilhões no primeiro semestre de 2026, alta de 30,9% em relação aos R$ 5,10 bilhões do mesmo período do ano anterior, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). O valor médio das operações chegou a R$ 267 mil, com prazo médio de 13 anos, e o montante contratado correspondeu, em média, a 33% do preço do imóvel oferecido como garantia.

O avanço ocorre em um cenário de crédito caro. De acordo com o Banco Central, a taxa média das operações de crédito livre para pessoas físicas alcançou 64% ao ano em junho — indicador que reúne modalidades com riscos e condições distintos e não representa o custo de um empréstimo específico. Ao oferecer um imóvel como segurança, o tomador pode obter juros menores e prazos mais longos, mas a vantagem não é automática: custo total, finalidade do dinheiro e capacidade de pagamento precisam ser avaliados antes da contratação.

A modalidade tende a fazer sentido para substituir dívidas de juros elevados por outras mais baratas, desde que o pagamento das novas parcelas seja sustentável, e para projetos de longo prazo, como reformas ou investimentos em um negócio. O cuidado principal é não confundir parcela menor com dívida necessariamente mais barata. Uma simulação com R$ 100 mil ilustra o efeito do prazo: em 36 meses, a 3% ao mês, a parcela ficaria em cerca de R$ 4.580 e o total pago, próximo de R$ 165 mil; com garantia de imóvel a 1,2% ao mês por 60 meses, a parcela cairia para aproximadamente R$ 2.350 e o total, para R$ 141 mil; estendido a 156 meses, a parcela recuaria para cerca de R$ 1.430, mas o desembolso total subiria para R$ 223 mil. As taxas são hipotéticas e os cálculos não incluem IOF, tarifas, seguros ou registro.

O maior risco é a execução da garantia em caso de inadimplência. Na alienação fiduciária, o imóvel fica vinculado à instituição credora e, se o devedor não regularizar a situação nos termos legais, o bem pode ser levado a leilão para quitar a dívida. O fato de o imóvel ser a residência da família não elimina esse risco. O Marco Legal das Garantias (Lei 14.711, de 2023) ampliou as possibilidades de uso de garantias imobiliárias e disciplina situações em que uma mesma garantia pode estar vinculada a mais de uma obrigação.

Antes de contratar, a recomendação é comparar propostas pelo Custo Efetivo Total (CET), que reúne juros e demais encargos, verificando IOF, tarifas, despesas de avaliação do imóvel, custos cartorários e seguros exigidos, além de checar se os juros são prefixados ou indexados. A modalidade pede cautela quando a renda é instável, não há reserva para imprevistos ou o orçamento já está comprometido, e tende a ser inadequada para financiar consumo de curto prazo. Segundo Alberto Friggi, CEO da corretora Friggi & Secco, o uso do patrimônio como garantia exige planejamento e só faz sentido quando a operação nasce com finalidade clara, prazo adequado e capacidade real de pagamento.

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