Quem financia os imóveis do Brasil? FIIs e CRIs avançam; poupança perde terreno

O mercado de capitais ampliou sua fatia no financiamento do setor imobiliário brasileiro e deve ganhar ainda mais espaço nos próximos anos, impulsionado pelo avanço dos fundos imobiliários (FIIs) e dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Entre 2017 e 2026, a participação dessa modalidade no estoque de financiamento imobiliário subiu de 15,8% para 25,8%, um avanço de 10 pontos percentuais.

No mesmo período, a fatia do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) recuou de 46,1% para 27,5%. O funding bancário, por sua vez, cresceu de 15% para 23,6%, enquanto os recursos do FGTS ficaram praticamente estáveis, passando de 23,1% para 23%. A mudança na composição não significa, segundo o setor, que a poupança tenha perdido importância, mas que ela já não consegue atender sozinha a um segmento que mais que dobrou de tamanho no intervalo.

Os números da indústria de fundos imobiliários acompanham esse movimento. O patrimônio líquido dos FIIs saltou de R$ 120 bilhões em 2017 para R$ 439 bilhões em setembro de 2026, e o número de investidores chegou a 3,4 milhões, ante cerca de 100 mil nove anos antes. Para Bruno Gargiolli, diretor responsável pelo setor imobiliário do XP Banco de Atacado, a capacidade de adaptação foi determinante: a indústria atravessou diferentes ciclos de juros e desenvolveu produtos para atender às condições de mercado. A partir de 2022, ganharam espaço estruturas com prazo determinado, voltadas à originação de ativos em ciclos específicos, além de fundos com diferentes classes e mecanismos de subordinação para dar mais proteção aos investidores.

“Talvez esse seja o grande ponto interessante de se analisar: a indústria de FIIs conseguiu, com inovação e disrupção, quebrar a correlação com a Selic”, afirmou Gargiolli durante evento da XP Asset, que chega a 20 anos de atuação. Na avaliação do executivo, os fundos passaram a funcionar também como uma espécie de cesta de renda fixa gerida ativamente por equipes especializadas. Ele cita o desenvolvimento de empreendimentos em regiões de alto padrão, como a Faria Lima, em São Paulo, onde o financiamento pela poupança nem sempre é suficiente e abre espaço para instrumentos do mercado de capitais.

O cenário de curto prazo, no entanto, é mais desafiador. Raphael Figueredo, estrategista de ações da XP, observa que as taxas de juros futuros reagiram ao resultado do primeiro turno e, após o segundo turno, superaram os níveis anteriores à votação. O mercado ainda aguarda sinais mais claros sobre a equipe econômica e a política fiscal do próximo governo, em meio à deterioração das contas públicas, ao endividamento das empresas e ao comprometimento da renda das famílias. A XP projeta crescimento de 1,7% para o PIB em 2026, com possibilidade de revisão para baixo, e elevou a projeção do IPCA deste ano para 5,1%. Diante de juros e inflação elevados, a casa tem priorizado ativos com baixa alavancagem, boa geração de caixa e distribuição recorrente de dividendos.

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